Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden, wenn die Immobilie, für die der nunmehr abgelöste Kredit aufgenommen worden war, nicht veräußert, sondern auch weiterhin vermietet wird. Unbeachtlich ist, dass die Ablösung des Kredits auf Druck der Bank wegen der Veräußerung einer anderen Immobilie erfolgt ist.

Hintergrund: Finanzierungsaufwendungen (z.B. Kreditzinsen) für den Erwerb einer vermieteten Immobilie sind Werbungskosten. Wird der Kredit vorzeitig abgelöst, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Es stellt sich dann die Frage, ob die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten abgezogen werden kann.

Sachverhalt: Die Kläger waren Eheleute und wohnten in der Immobilie Y. Im Jahr 2013 erwarben sie die Immobilien X1 und X2, die sie vermieteten. Für den Erwerb der beiden Immobilien nahmen sie Kredite auf. Als Sicherheit für die Kredite diente die von den Klägern selbstgenutzte Immobilie Y. Im Jahr 2020 verkauften die Kläger die Immobilie Y. Die Bank verlangte von den Klägern nun, dass die Kläger die beiden Darlehen für die Immobilien X1 und X2 ablösen, da es sich bei der Immobilie Y um die Sicherheit für die beiden Kredite gehandelt hatte. Die Kläger lösten daraufhin die beiden Darlehen für die Immobilien X1 und X2 ab und zahlten hierfür Vorfälligkeitsentschädigungen in Höhe von insgesamt ca. 9.000 EUR, die sie als Werbungskosten geltend machten. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten mit der Begründung nicht an, dass die Ablösung der beiden Darlehen durch den Verkauf der Immobilie Y veranlasst gewesen sei.

Entscheidung: Das Niedersächsische Finanzgericht (FG) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

• Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist als Werbungskosten absetzbar, wenn der Kredit zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie aufgenommen worden ist; denn die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Zins. Ein Werbungskostenabzug ist jedoch nicht möglich, wenn der Kredit deshalb abgelöst wird, weil die Immobilie veräußert wird; in diesem Fall besteht zur Anschaffung der Immobilie kein wirtschaftlicher Zusammenhang mehr, sondern die Vorfälligkeitsentschädigung ist durch die Veräußerung der Immobilie veranlasst.

• Im Streitfall gab es zwar eine Immobilienveräußerung, nämlich den Verkauf der Immobilie Y. Dieser Verkauf hat auch zur Ablösung der beiden Kredite für die Immobilien X1 und X2 geführt, weil die Bank aufgrund des Verkaufs der Immobilie Y auf die Ablösung der Kredite gedrängt hat. Allerdings sind die beiden Immobilien X1 und X2, für die die beiden abgelösten Kredite aufgenommen worden waren, nicht veräußert worden, sondern wurden weiterhin vermietet. An der Veranlassung der nunmehr abgelösten Darlehen hat sich somit nichts geändert; damit sind auch die Vorfälligkeitsentschädigungen durch die Vermietung veranlasst.

Hinweise: Entscheidend ist, dass beide Darlehen, die abgelöst wurden, niemals in einem Veranlassungszusammenhang mit der verkauften Immobilie Y standen. Daher kann auch die Veräußerung der Immobilie Y nicht dazu führen, dass der Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung für die beiden abgelösten Darlehen steuerlich ausgeschlossen ist.

Quelle: Niedersächsisches FG, Urteil vom 30.10.2024 – 3 K 145/23; NWB