Bei einer umsatzsteuerfreien Vermietung muss der Vermieter die Umsatzsteuer, die der vorherigen Eigentümer zu Unrecht in den Mietverträgen gesondert ausgewiesen hat, nicht an das Finanzamt abführen. Der derzeitige Vermieter ist nämlich weder im Mietvertrag genannt, noch hat er an der Erstellung der Rechnungen (Mietverträge) mitgewirkt; ihm ist der unrichtige Umsatzsteuerausweis des vorherigen Eigentümers auch nicht zuzurechnen.

Hintergrund: Wer unrichtig Umsatzsteuer in einer Rechnung gegenüber einem Unternehmer ausweist, haftet hierfür und muss die Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb im Jahr 2013 in einem Zwangsversteigerungsverfahren eine Immobilie, die an eine Klinik, an einen Physiotherapeuten und an eine Wohnungsbaugesellschaft vermietet war. Tatsächlich waren die Vermietungsumsätze umsatzsteuerfrei; allerdings hatte der vorherige Eigentümer in den Mietverträgen jeweils Umsatzsteuer ausgewiesen. Das Finanzamt verlangte nun vom Kläger die Umsatzsteuer für 2013 und begründete dies mit dem unrichtigen Umsatzsteuerausweis in den Mietverträgen, den sich die Klägerin zurechnen lassen müsse.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

• Die Klägerin war nicht verpflichtet, die vom vorherigen Eigentümer in den Mietverträgen zu Unrecht ausgewiesene Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen. Denn die Mietverträge lauteten nicht auf den Namen der Klägerin. Außerdem hatte die Klägerin an dem Umsatzsteuerausweis in den Mietverträgen nicht mitgewirkt.

• Der Klägerin konnte der gesonderte Umsatzsteuerausweis in den Mietverträgen auch nicht zugerechnet werden. Eine Zurechnung kam insbesondere nicht nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" in Betracht. Danach tritt zwar der Käufer einer vermieteten Immobilie in den Mietvertrag ein. Diese Regelung dient aber nur dem Schutz des Mieters; sie gilt nicht für die Regelung zum unrichtigen Umsatzsteuerausweis, da diese Regelung nicht den Mieterschutz betrifft.

Hinweise: Der BFH macht deutlich, dass der Steuerpflichtige den unrichtigen Umsatzsteuerausweis quasi veranlasst haben muss, indem er entweder die Rechnung ausgestellt bzw. an der Rechnung mitgewirkt hat oder aber sich die Ausstellung zurechnen lassen muss. Daran fehlte es im Streitfall. Allerdings können die Mieter die in den Mietverträgen ausgewiesene Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer geltend machen, da der Umsatzsteuerausweis unrichtig war.

Quelle: BFH, Urteil vom 5.12.2024 – V R 16/22; NWB