Äußert ein Grundstückskäufer, der einen Kauf- und Werkvertrag über ein vom Veräußerer zu errichtendes Gebäude abgeschlossen hat, nach Beginn der Rohbauarbeiten Sonderwünsche, die er gesondert bezahlen muss, unterliegt das Entgelt für diese Sonderwünsche ebenfalls der Grunderwerbsteuer. Hierüber ist ein gesonderter Grunderwerbsteuerbescheid zu erlassen.
Hintergrund: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Entgelt. Der Grunderwerbsteuer unterliegen nach dem Gesetz aber auch Zahlungen, die der Erwerber dem Veräußerer zusätzlich gewährt.
Sachverhalte: Der Bundesfinanzhof (BFH) musste über zwei ähnlich gelagerte Fälle entscheiden. Die jeweiligen Kläger erwarben ein Grundstück, das der Veräußerer noch bebauen musste. Die Art und Qualität der zu errichtenden Gebäude war im Einzelnen geregelt. Sonderwünsche mussten jedoch extra bezahlt werden. Beide Kläger äußerten jeweils Sonderwünsche und bezahlten die entsprechenden Bauleistungen dem jeweiligen Veräußerer. Das Finanzamt unterwarf die Zahlungen für die Sonderwünsche der Grunderwerbsteuer und erließ jeweils einen weiteren Grunderwerbsteuerbescheid. Hiergegen wehrten sich die Kläger.
Entscheidung: Der BFH wies die Klagen - wie auch die Vorinstanzen – in Bezug auf die Besteuerung der Sonderwünsche ab:
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach der Gegenleistung (Entgelt). Zur Gegenleistung gehören auch Zahlungen des Käufers, die er dem Veräußerer zusätzlich leistet. Es handelt sich dabei um nachträglich gewährte zusätzliche Leistungen.
Nachträglich gewährte zusätzliche Leistungen setzen voraus, dass bereits ein Kaufvertrag über das Grundstück existiert und dass es zwischen den Sonderwünschen und dem Kaufvertrag einen rechtlichen Zusammenhang gibt, indem z.B. eine bereits im Kaufvertrag genannte Bauleistung gegen Zahlung eines zusätzlichen Entgelts verändert wird.
Im Streitfall handelte es sich um nachträglich gewährte zusätzliche Leistungen, die der Grunderwerbsteuer unterlagen. Der rechtliche Zusammenhang zwischen den Sonderwünschen und den Kaufverträgen ergab sich daraus, dass die Bauleistungen, zu denen sich der Veräußerer jeweils verpflichtet hatte, nun konkretisiert, verändert oder anderweitig angepasst wurden (z.B. hinsichtlich der Materialauswahl).
Das Finanzamt hat zu Recht jeweils einen weiteren Grunderwerbsteuerbescheid erlassen und nicht den bisherigen Bescheid geändert. Die nachträglich gewährten zusätzlichen Leistungen können nicht in den ursprünglichen Bescheid mit aufgenommen werden und zu dessen Änderung führen, weil sie erst nach Abschluss des Kaufvertrags vereinbart worden sind.
Hinweise: Hätten die Kläger ihre Sonderwünsche nicht vom Veräußerer, sondern von einem Handwerker, der nichts mit dem Veräußerer zu tun hat, ausführen lassen, wäre keine Grunderwerbsteuer entstanden.
In einem der beiden Fälle gab es noch eine Besonderheit (Az. II R 18/22): Der Kläger verpflichtete sich, die Kosten für die Hausanschlüsse für Gas, Wasser und Strom zu tragen, während der Veräußerer verpflichtet war, die Anträge für den Kläger zu stellen. Das Finanzamt unterwarf auch diese Zahlungen des Klägers der Grunderwerbsteuer. Dem widersprach der BFH, weil die Übernahme dieser Kosten bereits im Kaufvertrag geregelt war und damit keine zusätzliche Leistung mehr darstellte. Der BFH ließ offen, ob die Hausanschlusskosten im ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheid hätten erfasst werden müssen oder ob es sich um Leistungen handelte, die gar nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen.
Quelle: BFH, Urteile vom 30.10.2024 – II R 15/22 und II R 18/22 (Wasseranschlusskosten); NWB