Wird eine private Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist teilweise entgeltlich auf ein Kind im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen, kann dies zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn führen. Denn die Übertragung ist in ein voll entgeltliches Geschäft und in ein voll unentgeltliches Geschäft aufzuteilen, so dass bezüglich des voll entgeltlichen Anteils ein Spekulationsgewinn entsteht, wenn der Veräußerungserlös höher ist als die anteiligen Anschaffungskosten.

Hintergrund: Der Verkauf von Immobilien des Privatvermögens mit Gewinn innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist steuerpflichtig. Wird ein Grundstück unentgeltlich übertragen, wird dem Beschenkten die Anschaffung durch den Schenker zugerechnet.

Sachverhalt: Der Kläger erwarb im Jahr 2014 eine Immobilie zum Preis von 143.950 € und finanzierte den Erwerb mit einem Bankkredit. Der Kläger vermietete das Grundstück und nahm Abschreibungen vor. Im März 2019 übertrug er die Immobilie auf seine Tochter T. T übernahm das Darlehen, das zu diesem Zeitpunkt noch mit 115.000 € valutierte. Der Verkehrswert der Immobilie betrug im März 2019 210.000 €. Das Finanzamt ging davon aus, dass die Übertragung im Umfang von 54,76 % entgeltlich gewesen sei, weil T das Darlehen mit einem Stand von 115.000 € übernommen, der Verkehrswert des Grundstücks aber 210.000 € betragen hatte (115.000 : 210.000 = 54,76 %). Es gelangt so zu einem Spekulationsgewinn in Höhe von ca. 40.000 €.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:

• Die Übertragung auf T war teilentgeltlich erfolgt, da T nur eine Gegenleistung in Höhe von 115.000 € durch Übernahme des Darlehens erbringen musste, sie hierfür aber das Grundstück mit einem Verkehrswert von 210.000 € erhielt.

• Bei einer teilentgeltlichen Übertragung eines Wirtschaftsguts des Privatvermögens ist die Übertragung in ein voll entgeltliches Geschäft und in ein voll unentgeltliches Geschäft aufzuteilen. Denn auch die gesetzliche Regelung über Spekulationsgewinne unterscheidet zwischen vollentgeltlichen Übertragungen und unentgeltlichen Übertragungen, bei denen dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zuzurechnen ist.

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  Die Aufteilung richtet sich nach dem Verhältnis des Kaufpreises zum Verkehrswert. Dies führte zu einem entgeltlichen Anteil von 54,76 % (115.000 : 210.000). Daher waren vom Entgelt in Höhe von 115.000 € die Anschaffungskosten (ursprünglich: 143.950 €) mit einem Anteil von 54,76 % (= 78.828 €) abzuziehen. Der Spekulationsgewinn erhöhte sich noch um die Abschreibungen der Jahre 2014 bis März 2019, die nach dem Gesetz hinzurechnen sind, so dass sich ein Spekulationsgewinn von rund 40.000 € ergab.

Hinweise: Für den BFH war unbeachtlich, dass der Veräußerungserlös (115.000 €) niedriger war als die ursprünglichen Anschaffungskosten des Klägers von 143.950 €; denn aufgrund der Aufteilung in einen vollentgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil waren die Anschaffungskosten nur mit einem Anteil von 54,76 % anzusetzen.

Neben dem einkommensteuerlichen Spekulationsgewinn droht möglicherweise noch eine Belastung der T mit Schenkungsteuer, sofern T weiteres Vermögen vom Kläger zugewendet wird bzw, wurde (Freibetrag bei Kindern: 400.000 € bei Schenkungen innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren). Bei der Schenkungsteuer wird jedoch nur der voll unentgeltliche Teil der Übertragung besteuert. Der T sind 95.000 € geschenkt worden (Verkehrswert 210.000 € - Verbindlichkeiten 115.000 €). Die Schenkungsteuer war jedoch nicht Gegenstand des aktuellen Verfahrens.

Quelle: BFH, Urteil vom 11.3.2025 – IX R 17/24; NWB